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陆羽《茶经》有云：“南方有嘉木，其叶有真香。”嘉木郁郁葱葱，发荣滋长，沉浮杯中，余香袅袅，恰如悠然的养生境界。无独有偶，生于杭州的清代大诗人袁枚，晚年别居“随园”，闲逸放达，优游自在，终颐享八十二岁高寿。随园嘉树，得“随园”之名，而取“嘉树”之意，正若悠然山水，涤净尘虑的意境，丝缕交融着东方长者的美好愿望与养生理想。随园嘉树基本概况1项目概况年，杭州万科的第一个养老社区随园嘉树落地余杭良渚，并于年首次开盘。项目占地亩，建筑面积平米，规划建设平方米的健康公寓（占用地面积的93%），平方米的公共配套（不计容），和平方米的“金十字”养生休闲区（占用地面积的7%），容积率为1.0，绿地率为35%，建筑密度22.73%。健康公寓是共17栋5~6层多层产品，其中1栋为需要辅助的老人护理区，共包含96个床位，1栋康复中心，其余15栋为生活自理老人生活区域，分为75㎡、㎡、㎡三种户型，共套房源。另外，社区还配有地下车库平方米，提供个车位。△随园嘉树在万科良渚文化村位置△项目鸟瞰图2地理区位随园嘉树位于杭州市余杭区万科良渚文化村内，距离杭州市中心20公里，半小时车程。紧邻良渚文化村核心配套区地块，强调养老的配套完善和生活便捷。良渚文化村处于杭州市的主出入口，依托良渚遗址等生态文化旅游景区，是浙江省重点旅游项目和杭州市旅游西进的重点项目。△位置交通3项目定位良渚文化村整体占地00亩，其中建设用地亩（住宅万平米、公建50万平米、旅游服务70万平米），自然山水0亩。配套包含公建商业类、公园类、会所类、随园嘉树作为良渚文化村的一部分既可享受到丰富的自然资源，又可借力于城镇级的配套服务。项目定位为国内首个集中式养老公寓项目/中国高端养老的里程碑式作品目标客群为60-75之间的活力长者（活力长者社区）、80+健康的衰老老人（颐养中心）△外部配套体系△老年人群细分4功能业态分布随园嘉树占地面积亩，建筑面积平米，地价.59万元。随园嘉树土地范围属于4A级景区，土地属性为商业旅游用地，不可分割使用权，40年产权（-年），项目现使用年限为年，业态包括健康公寓、颐养中心、康复中心、“金十字”休闲区以及公共配套区。△业态规划5项目产品设计△户型设计社区规划四大亮点：“宽间距”：超过常规社区15%-30%的楼间距，全南朝向以及大进深双开间的阳台设计，提升了采光、通风标准；“金十字”：社区中心设置“金十字”老年活动中心，与各建筑通达衔接，便捷满足社区老年人日常活动所需；“无障碍”：配置风雨连廊、无障碍交通动线、无障碍救护动线（风雨连廊在金十字区域）；△风雨连廊效果图“双中心”：颐养中心和康复中心位于社区边缘，根据不同的客户定位提供贴心关爱的服务内容。同时也方便对外服务。△试老化性能设计6核心配套△“金十字”养生休闲区万科随园嘉树的平米”金十字“养生休闲区，包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、以及老年大学”随园书院“，是一个专为长者营造的养老配套集群。△浙一良渚门诊部浙一良渚门诊部是浙医一院分支下属机构，诊疗面积共约平米，设有内科、外科、口腔科及检验、超声、心电图、放射、药房等，配备牙科诊疗床、输液室、观察室等设备和功能区，不仅能充分利用浙医一院的优质医疗资源。门诊部目前已开通省、市及余杭区医保。社区建立了三层医疗配套：健康管理中心：身体的定期量测，实时监控，包括浙一心内科专家坐诊；浙一良渚门诊部：一般老年病和常见病的检测治疗；医院：紧急救助绿色通道就医协议。7服务体系△服务总纲△服务理念及内容△八十六项服务细节8租售情况随园嘉树的土地较为特殊是40年产权的商业用地，经过几年的前期建设，直到年5月推出，仅剩30年的产权。项目运营目前采取租售结合的方式。销售部分出售30年使用权，无产权证，无法分割小产权，只能签使用权转让合同，土地期满后房子归客户，房屋可以转让。户型75~平方米，开盘售价元/平方米，再按月收取2~3元不等的服务费。目前为元/平米。“随园嘉树”一期的目标客户群主要针对有自理能力的健康老人，在长时间蓄客的基础下，开盘两个月两次推盘（先后推出60套和套）；仅老年人的口碑营销就支撑项目推量的去化；项目开盘售价元/平米，一个月后提价至10元/平米。项目核心客户来源于杭州市区，占到整体客户的80%左右；剩余客户主要来源于长三角地区，以上海、宁波、温州等地的客户居多。市场反应还不错，但有一点出乎意料，买的都不是老人，客户为40~50岁的中年人士，都是为自己10年后养老准备的，与万科最初预计的60-70岁的老年人相差甚远。租赁部分一次性交纳15租金，期内退房可按时间折旧退款，15年之后继续居住不再收取租金。年初推出租赁项目，共推出20套房源，到目前为止去化率%。相较于使用权租赁，用户更倾向于使用权销售方式。到年年底，一期套房源全部完成长期租赁（一次性交付15年租金+月服务费模式）或使用权转让。年1月，首批房源交付入住；至4月，累计余户、多位长者入住，入住率超过60%。而后期剩下的房源，万科计划以自持的形式，进行出租运营。服务部分随园嘉树借鉴意义随园嘉树在产品设计、资源引进及项目开发策略方面具有可借鉴的意义。随园嘉树项目用地性质为40年商业旅游用地，非70年居住用地。用非居住用地进行养老项目开发具有土地成本低、便于持有管理的优势，比居住用地销售物业具有优势。基于非住宅用地的养老社区在和运营管理方面具备优势，可供参考。项目配套的浙一良渚门诊部，医院建设，浙一负责设备和医资的配备和管理，引入配套资源模式为开发商解决了资源引入和管理问题。采用多种方式打通当地医疗资源、合理引进外部资源减轻开发商持有物业运营压力，具有参考价值。随园嘉树项目的总建筑面积6.4万平米，包含4平米”金十字“养生休闲区、平米的浙一良渚门诊部、平米风雨连廊。结构紧凑，体量适中，功能丰富完善，嵌套于大社区中，其设计具有借鉴价值。可从经济模型和客户需求的角度研究产品的配套产品选择、配套模式、体量与规划方式。随园嘉树项目在入门动线、卧室、厨房、卫生间等方面进行了40余项适老化细节设计。在产品设计中具有借鉴价值。总
结
众人叫好的“售罄”局面，却遭郁亮“当头一棒”，认为是一桩“失败”的试点案例。买房的不是老人，而是为自己以后养老准备的，这和万科养老试验的初衷相悖。郁亮口中的“失败”，原因无疑是杭州万科在养老试验中跳不开的“卖房者”角色。“地产产品”与“养老服务”天平的两端，如何平衡利润始终是企业不可回避的难题。
此后三年时间内，杭州万科的养老探索逐步加大“服务”元素的添入。比如，年推出的嘉木养生公寓及里仁日照中心，以及在及年先后面市的“随园护理院”及“随园之家”。
随园嘉树是杭州万科在养老探索之路上下的第一步大棋，去年一期住户的成功入住，也算是市场对其六年摸索的一种认可。这个建立在环境优美且独立之地上的老人之家，为万科·海上明月项目提供了复制的可能，也为万科“社区嵌入式养老”模式起到了投石问路的作用。
中国-上海、杭州
年1月16-18日
1
-研学亮点-
保险系
央企系
房企系
民企系
康养养老落地模式最全解读
知名康养标杆项目
梧桐人家国际健康颐养社区
01
太平人寿首个高端养老项目
上海星堡养老社区
02
复星集团养老品牌项目
御湘湖国际健康城
03
首创一站式“医养休”健康管理综合体
万科杭州随园嘉树
04
万科首创的养老项目典型
医院
05
杭州医院
2
-本期研学导师-
王志纲
荷兰贝克乐护管理咨询有限公司中国区CEO、王志纲养老工作室创始人、中国老年医学会医养结合促进会专家委员会委员
柳俊
中国旅游策划研究中心高级研究员、壹方城特色小镇产业联盟规划委员会委员、旗鉴旅业联合创始人
3
-考察项目及嘉宾主题分享-
1.梧桐人家国际健康颐养社区——太平人寿首个高端养老项目
“梧桐人家”是世界强企业——中国太平保险集团旗下的太平人寿投资的首个养老社区项目。项目地处上海国际医学园区中心位置，拥有1余套健康活力老年公寓和近张康复护理床位，可为3位长者提供长期高品质生活和康养服务。项目由美国道林集团总体规划设计，获得年度美国第51届“金砖奖”最佳在建项目题名，运营方面与已有三十多年运营经验的美国水印成立合资运营公司，首创了“健康医疗”“温馨家园”“酒店式服务”“文娱生活”“旅居度假”的全方位5H服务理念。
2.上海星堡养老社区——复星集团养老品牌项目
特邀嘉宾：王琳复星康复养老产业发展集团副总裁、星堡总裁
星堡养老致力于改善中国老年的生活方式，股东方为复星集团，运营团队源自于30年美国养老经验，培育管理过三家美国最大的养老品牌：BrookdaleLiving（自理、护理全程服务）HolidayRetirement（自理）和BlueHarbor（护理），在美国曾管理1多家养老社区，有十几万会员入住。在中国有7年本土化历程，为在中国拓展养老事业奠定扎实的基础，博观而约取，厚积而薄发。
3.御湘湖国际健康城——首创一站式“医养休”健康管理综合体
特邀嘉宾：孙燕御湘湖国际健康城总裁，三江控股集团常务董事、副总裁，三江生态环境有限公司董事长
御湘湖国际健康城是以“生物细胞技术”为核心的一站式健康解决方案综合体，是经国家发改委审批的健康产业协同创新先行试验区。健康城下设五大板块：健康管理中心、科学体检中心、创新医疗中心、养生度假中心、医疗美容中心。
以全方位提升“身、心、灵”三个维度的生命质量为宗旨，在临床医学的基础上，通过整合应用细胞再生医学、功能医学、能量医学、古中医学四大重点学科的创新技术，并结合慢病特色专科，预防和逆转亚健康和慢性疾病，打造中国健康解决方案综合体标杆。
4.万科杭州随园嘉树——万科首创的养老项目典型
特邀嘉宾：董笑虎汗马研习社创新导师、和睿养老创始人CEO
早在9年，万科就在良渚文化村核心区种下了第一颗养老的种子——随园嘉树，堪称“当代中国高端养老里程碑式的作品”。万科随园嘉树是万科在杭州的首个养老公寓项目，也是万科在全国范围内首个集中式养老公寓项目。万科随园嘉树用地面积6.4万㎡，建筑面积6.3万㎡，土地属性为旅游用地，40年产权（-年），项目规划套养老公寓，一栋颐养中心和一栋康复中心，医院、休闲养生、文娱、学习、商业等多种功能业态。首创社区邻里式养老模式，慢慢沉淀成社区文化，成为整个项目的一张名片。
5.医院——杭州医院
特邀嘉宾：冯怡医院院长
杭州橡树老年病康复院是由杭州市卫生局批准同意设置的老年病专医院，开放床位数张，设置预防保健科、内科、外科、康复医学科、中医科(内科专业、骨伤科专业、针灸专业、推拿专业)、中西医结合科等6个临床科室以及药剂科、医学影像科、医学检验科3个医技科室，重点打造神经康复、骨科康复、老年痴呆康复、综合康复4个病区。医院秉承顾客需求至上的核心价值观及专业、尊重和爱的服务理念，为老年患者提供专业化、个性化和人性化的康复护理服务。
「日程安排」
DAY1时间：1月15日报到
晚：抵达上海
晚：欢迎晚宴
DAY2时间：1月16日
上：梧桐人家国际健康颐养社区——太平人寿首个高端养老项目
下：上海星堡养老社区——复星集团养老品牌项目
DAY3时间：1月17日
上：御湘湖国际健康城——首创一站式“医养休”健康管理综合体
下：复盘总结+主题分享
DAY4时间：1月18日
上：万科杭州随园嘉树——万科首创的养老项目典型
下：医院——杭州医院
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